近年、現に建設業を営んでいる会社が、同一の営業所を活用して宅建業免許を取得し、宅地の売買や建売住宅の建設及び販売などを手掛けるケースが非常に目立ちます。
また、これに倣うように新たに宅地建物取引士を採用したり、経営陣のいずれかが資格取得にチャレンジした上で宅建業免許の取得を希望し、これをお手伝いさせていただく機会も格段に増えました。
しかし、既に会社として建設業を運営されている場合において、本社の位置が宅建業免許を取得する上での障壁となる場合が散見されます。
そこで今回は、建設業と宅建業を同時に一体的な運営をする場合の本社の位置について解説します。
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建設業許可と宅建業免許における本社の考え方の違い
まず、建設業許可と宅建業免許における「本社」の扱いの違いについて理解しておく必要があります。
建設業許可における本社の考え方としては、
- 本社が建設工事の具体的な契約の締結を行っている場合や、契約の締結等を行う他の営業所と連携しているなど実質的な関与が行われている場合に建設業法上における営業所に該当する
従って、建設業に全く関与していない場合や経理などの事務処理のみを本社にて行っている場合には、建設業法上の営業所に該当せず、必ずしも本社は営業所とはなりません。
実際に、登記上の本社は社長の個人宅となっているものの、実際に商売を営んでいる営業所は別にあり、そこを建設業法上の営業所として許可を受けているケースなどは非常に多いかと思います。
これに対し、宅建業免許における本社の考え方としては、
- 本社は必ず営業所となる
これは単純明快です。
宅建業免許制度においては必ず本社を営業所として設定しなくてはなりません。
このため、建設業許可と異なり単に自宅等を本社として登記をしておくことができませんので十分に注意しておく必要があります。
宅建業免許を取得する際には本社は必ず営業所となることを理解しておこう！
建設業者が新たに宅建業を開設する際の注意点
宅建業を営んでいる会社が建設業を新たに開設する場合には問題となることは少ないでしょう。
しかし、建設業者が新たに宅建業を開設する場合には本社の位置には要注意です。
ここまでの解説のとおり、宅建業免許においては「本社＝営業所」です。
従って、社長の自宅などを本社として設定した上で別の場所（営業所）にて建設業許可を受けている場合、その営業所に宅建業を併設したいと考えたとしても、簡単に宅建業免許を受けることはできません。
このままでは形ばかりの本社であった社長宅等を宅建業の営業所として登録しなければならず、常勤である専任宅建士の配置や、保証協会の入会金や年会費など課金対象ともなってしまうのです。
登記上の本社が形だけのものの場合には宅建業免許取得の大きな障壁となってしまう。
本店移転手続にて回避できるのであればすぐに対応が吉
現状、本社では特段の営業を行っておらず形ばかりの本社を抱えているが、どうしても宅建業免許の取得を実現したいと考えるのであれば、真っ先に本店移転を検討しましょう。
自宅等の営業をしていない本社から実際に営業を行っている場所に本社を移すだけです。
本店移転の手続はそれなりの費用を要しますが、諸々の要件を満たすことや保証協会などの費用を考えれば極めて安いものです。
現状の本社に特段の意味がない場合には、まず本店移転を検討しよう！
本社において既に別の事業を営んでいる場合
建設業を本社以外の営業所にて運営しており、宅建業免許も建設業の営業所に絡めたい場合で、本社では全く別の事業を運営している場合はどうなるのでしょうか。
意外とこのパターンは曲者（くせもの）だったりします。
現状、本社にて営んでいる事業が本社でなければならないものでなければ、前述の本店移転を検討するべきです。
問題は宅建業免許と同様に本社でなければならない理由が存在する場合には、色々なパターンをシミュレーションし最善を尽くすほかありません。
実際に私たちのクライアントにおいても経験しましたが、一筋縄ではいきません。
このケースにおいてはいくつもの許認可に精通した行政書士の腕の見せ所ですので、ご相談いただくことが良いのではないでしょうか。
本店移転が容易でない場合には様々なシミュレーションが必須！是非、専門家を交えて検討しよう。
建設業と宅建業を同一場所に設置すること自体が実はイレギュラー
ここまで解説を進める中での今更感はありますが、本質的には建設業と宅建業の”同居”はレギュラーではありません。
建設業と宅建業は言わずと知れた許認可事業です。
それぞれに許可（免許）要件が定められており、これに合致しなければ許可（免許）を受けることはできず、中でもそれぞれに技術者や責任者に常勤性や専任性を求める要件が課せられている点は要注意事項です。
このため、いわゆる兼業や兼務といった勤務形態を想定していませんから、同一の場所で運営することや、同一の者を技術者や責任者に配置し運営することは原則として認められていないのです。
しかし、実務上においては、
- 営業主体が同一である場合（要は同じ会社）
- 同一営業所にて一体的に運営されていることが明らかな場合
- 技術者や責任者の常勤性や専任性に疑いがない場合
などいくつかの条件に合致することで、許可権者や免許権者（○○県知事など）により若干の違いはあるものの、建設業と宅建業を同一の場所にて営業することを認める傾向にあり、実際に多くの建設業者が宅建業との”同居”を実現しています。
あまりにも一般的になりつつあり原則を見失いがちですので、建設業と宅建業を同一の場所で同一のスタッフにて運営することはイレギュラーであることを頭の片隅に入れておくことが望ましいでしょう。
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